Liegenschaftsbesteuerung in der Schweiz

Der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz kann eine attraktive langfristige Investition darstellen – sei es als Hauptwohnsitz, Ferienwohnung oder Renditeobjekt. Der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz ist jedoch mit verschiedenen steuerlichen Implikationen verbunden, die vor dem Kauf, dem Besitz, der Finanzierung, der Renovation oder dem Verkauf einer Liegenschaft berücksichtigt werden sollten.

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Aktuell steht die Schweiz vor der grössten Steuerreform seit Jahrzehnten. Wer die Regeln kennt, kann seine Steuerlast massiv senken.  

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Besteuerung von Liegenschaftserträgen

Vermieten Sie eine Liegenschaft, müssen Sie die Netto-Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Dies erfolgt über eine entsprechende Deklaration in der jährlichen Steuererklärung.

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Für selbstbewohnte Liegenschaften wendet die Schweiz traditionell ein einzigartiges Konzept an, das als Eigenmietwert (valeur locative) bekannt ist. Nach diesem System werden Eigentümerinnen und Eigentümer auf einen fiktiven Mietwert besteuert, obwohl keine tatsächlichen Mieteinnahmen erzielt werden. Der Eigenmietwert kann auch für Liegenschaften gelten, die weder vermietet noch vom Eigentümer bewohnt werden, sofern sie zur persönlichen Nutzung zur Verfügung stehen. Der Betrag wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und entspricht in der Regel rund 70 % des geschätzten Marktwertmietpreises der Liegenschaft.

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Grosse Reform: Abschaffung des Eigenmietwerts

Eine der bedeutendsten Änderungen der Schweizer Liegenschaftsbesteuerung in den letzten Jahrzehnten ist die geplante Abschaffung des Eigenmietwertsystems.

Nach der Zustimmung des Parlaments und der anschliessenden Genehmigung durch die Stimmbevölkerung bewegt sich die Schweiz auf ein neues Besteuerungsmodell für selbstbewohnte Immobilien zu.

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Die Reform ist jedoch keine reine Steuererleichterung. Sie beinhaltet auch mehrere wichtige Begleitmassnahmen:

• Kein Eigenmietwert mehr für selbstbewohntes Wohneigentum.
• Streichung der Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt und Renovationen.
• Einschränkung der Abzüge für Hypothekarzinsen.
• Neue Grundsteuern für Zweitwohnungen auf kantonaler Ebene.

Die Umsetzung ist für den 01. Januar 2029 geplant.

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Abzugsfähige Liegenschaftskosten

Bis zur Reform haben Sie bei den Liegenschaftskosten die Wahl zwischen einem Pauschalabzug oder den effektiven Kosten.

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Abzugsfähig sind Unterhalts- und Reparaturkosten, Werterhaltende Renovationen, Prämien für die Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuern (je nach Kanton), Hypothekarzinsen (Schuldzinsen)

Wichtig: Reguläre Amortisationen (Abzahlungen) der Hypothek können Sie nicht von der Steuer absetzen.

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Vermögens- und Liegenschaftssteuer

Schweizer Liegenschaften sind Teil des steuerbaren Vermögens einer Privatperson und unterliegen daher zusammen mit anderen Vermögenswerten der kantonalen und kommunalen Vermögenssteuer. Bestehende Hypotheken und andere abzugsfähige Schulden mindern die steuerbare Vermögensbasis.

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Kauf und Verkauf von Schweizer Immobilien

Handänderungen können kantonalen Handänderungssteuern unterliegen, während Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften im Privatvermögen in der Regel der kantonalen Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Notariatsgebühren, Maklerprovisionen und bestimmte Renovierungskosten können bei der Berechnung des steuerbaren Gewinns oft in Abzug gebracht werden.

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Steuerplanung

Eine effektive Planung über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft hinweg kann zu erheblichen Steuereinsparungen führen. Besondere Aufmerksamkeit sollte den Finanzierungsstrategien, der Optimierung von Hypotheken, dem Zeitpunkt von Renovierungen, der Verkaufsplanung und der bevorstehenden Eigenmietwert-Reform gewidmet werden.

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Besonderheiten für ausländische Käufer (Lex Koller)

Nicht-Schweizer Bürger sollten beachten, dass der Erwerb von Schweizer Immobilien Beschränkungen gemäss der Lex-Koller-Gesetzgebung (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) unterliegen kann. Die anwendbaren Regeln hängen von Faktoren wie der Staatsangehörigkeit, dem Aufenthaltsstatus, der Bewilligungsart und der beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft ab.

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Fazit

Der Schweizer Liegenschaftsmarkt bleibt attraktiv, doch der Besitz ist mit einem komplexen Zusammenspiel von Einkommenssteuer, Vermögenssteuer, Handänderungssteuern und Grundstückgewinnsteuern verbunden. Mit der bevorstehenden Abschaffung des Eigenmietwerts stehen Liegenschaftsbesitzer vor der bedeutendsten Änderung der Schweizer Liegenschaftsbesteuerung seit Jahrzehnten.

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