Immobilieneigentum in der Schweiz

Eine Schweizer Immobilie kann eine vorteilhafte Investition sein, aber Sie sollten sich über die steuerlichen Grundlagen und Konsequenzen im Klaren sein, bevor Sie etwas unternehmen.

Welche einkommenssteuerlichen Folgen hat der Besitz von Immobilien in der Schweiz?

Als Faustregel kann man sagen, dass alle Einkünfte aus vermieteten Objekten der Einkommensteuer unterliegen. Aber auch wenn Sie die Immobilie als Ihren eigenen Hauptwohnsitz oder Feriendomizil nutzen, müssen Sie einen sogenannten fiktiven Mietwert, auch bekannt als "Eigenmietwert" auf Deutsch und "valeur locative" auf Französisch, als steuerpflichtiges Einkommen zusätzlich zu Ihren anderen Einkünften deklarieren.

Der Eigenmietwert wird von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt und dem Hauseigentümer regelmässig mitgeteilt. Er beträgt in der Regel ca. 70% der potenziellen Marktmieteinnahmen, wenn Sie die Immobilie vermieten würden.

Kann ich als Hauseigentümer Instandhaltungskosten geltend machen?

Sie können zwischen einem pauschalen und einem effektiven Liegenschaftsunterhaltsabzug wählen. Der Pauschalabzug variiert zwischen 10 % und 30 % (je nach Baujahr der Liegenschaft und Kanton) des Eigenmietwerts oder Mietertrags. Falls Ihre effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten den Pauschalabzug übersteigen, ist es vorteilhafter, die effektiven Kosten zu berücksichtigen, was neben den Unterhaltskosten auch grössere Renovationskosten (mit Einschränkungen), Liegenschaftsversicherungsprämien und in gewissen Kantonen Liegenschaftssteuern sein können. Zusätzlich zu den Unterhaltskosten sind Hypothekarzinszahlungen steuerlich abzugsfähig, nicht aber Amortisationszahlungen.

Wirkt sich eine Immobilie auf meine Vermögenssteuerpflicht aus?

Der Wert Ihrer Immobilie, unabhängig von deren Lage, gilt als Vermögen und unterliegt zusammen mit Ihrem übrigen Vermögen der Vermögenssteuer. Der Steuerwert von in der Schweiz gelegenen Immobilien wird von den Steuerbehörden regelmässig bewertet und ist in der Regel niedriger als der Marktwert der Immobilie. Ausstehende Hypotheken und andere Darlehen sind steuerlich abzugsfähig und mindern die Basis des steuerpflichtigen Vermögens.

Einige Kantone und/oder Gemeinden erheben zusätzlich eine Liegenschaftssteuer, die nichts mit der Vermögenssteuer in der jährlichen Steuererklärung zu tun hat.

Steuerliche Aspekte beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in der Schweiz

In den meisten Kantonen unterliegt der Kauf und Verkauf von Immobilien einer Handänderungssteuer. Diese beträgt etwa zwischen 0,1 % bis 3 % des Verkaufspreises der Immobilie. In einigen Kantonen wird die Handänderungssteuer beim Kauf einer Immobilie jedoch erlassen, wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen.

Jeder realisierte Gewinn aus verkauften Liegenschaften unterliegt einer kantonalen Grundstückgewinnsteuer, wenn die Liegenschaft im Privatvermögen gehalten wurde. Es gibt verschiedene Kosten (z. B. Notarkosten, Maklerprovisionen, bestimmte Renovierungskosten usw.), die mit dem Immobiliengewinn verrechnet werden können, um den steuerpflichtigen Gewinn zu senken. Die Grundstücksgewinnsteuer variiert von Kanton zu Kanton, aber im Allgemeinen kann man sagen, dass der angewandte Steuersatz umso niedriger ist, je länger die Immobilie gehalten wird.

Neben der Handänderungs- und Grundstücksgewinnsteuer fallen bei der Transaktion auch Notar- und Grundbuchgebühren an. 

Steuerplanung rund um Immobilien

Im Zusammenhang mit dem Kauf, dem Besitz und dem Verkauf einer Schweizer Immobilie gibt es wichtige Überlegungen zu treffen. Wir empfehlen, alle steuerlich relevanten Aspekte wie Kauf/Verkauf und (Re-)Finanzierung von Immobilien sowie die Planung und den Zeitpunkt von Renovierungen sorgfältig zu prüfen.

Auch ein Wort der Vorsicht für Nicht-Schweizer, die den Erwerb einer Immobilie in der Schweiz planen; der Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Nicht-Schweizer unterliegt gesetzlichen Beschränkungen gemäss Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland), abhängig von Ihrer Nationalität, der Art der Ihnen erteilten Arbeits-/Aufenthaltsbewilligung und dem Zweck des Immobilienerwerbs.